在国内资产证券化市场不断发展的背景下，持有型不动产资产支持专项计划（ABS）逐渐成为盘活存量资产、拓宽融资渠道的重要方式。早期国内不动产市场以 “开发 - 销售” 模式为主，房企及园区运营商更倾向于通过快速销售回笼资金，但随着市场从增量转向存量，大量优质不动产沉淀下来，持有型运营成为新的方向。本文将从持有型 ABS 的发展脉络出发，深入剖析无锡经开项目的成功基础，探讨产业园区运营方的核心价值，并以企生活集团在轻资产运营及产业基金领域的探索，揭示产业园区可持续发展的新路径。

一、持有型ABS的来龙去脉

持有型不动产ABS的概念首次出现，是在2023年9月28日基金业协会发布的《私募投资基金备案指引第2号——私募股权、创业投资基金》中，该文件要求私募股权基金“投资资产支持证券的，限于不动产持有型资产支持证券”。

在上述规定出台后不久，2023年12月，首单持有型不动产ABS项目“华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划”在上交所成功发行；2025年8月全国首单产业园持有型不动产ABS重磅落地，市场对于该类产品反响非常热烈，产品的申报与发行呈现出爆发式增长。截至8月，上交所持有型不动产ABS的申报单数已达24单，已成功发行9单，发行规模156亿元。

那到底什么是持有型不动产ABS呢

定位：“从Pre-REITs到公募REITs的中间产品”、“资产证券化产品框架下推出的创新产品”。

产品载体：在交易所发行的标准化资产证券化产品，采取私募发行方式，向不超过200人的合格投资者发行，其基本交易结构、参与主体、挂牌发行流程等适用交易所资产证券化业务现行规定。

资产范围：涵盖了公募REITs的资产范围，同时包含商业物业（写字楼、酒店等）以及其他目前无法发行公募REITs的基础设施资产。

产品类型：权益类产品，其本质依赖资产现金流而非主体信用，通过产品结构设计、不设置差额补足和保证担保等主体刚性增信措施、引入运营管理机构等方式 “突出资产信用、弱化主体信用”，与交易所其他固定收益类资产证券化产品形成主要差异，且能更好地与公募 REITs 相衔接。

持有型ABS的理论框架为存量不动产的盘活提供了新路径，而市场正在迫切寻找成功的实践范本。在此背景下，全国首单产业园持有型不动产ABS——"无锡经开项目"的成功发行，便成为了一个极具代表性的标杆案例。该产品于2025年8月在上交所重磅落地，发行规模达6.6亿元，获得了超额认购，市场反响热烈。

二、园区项目成功的基础：资产+运营

无锡经开项目能够成功发行，并受到资本市场追捧，主要得益于几个关键因素。

1、资产端

国家传感信息产业园是无锡经开区“一镇五园”产业规划的核心载体，也是太湖湾科创带的关键产业园区。园区定位明确，产业集聚效应显著。

2、运营管理

项目由未来科创与太湖传感协同运营管理，建立了专业化的服务体系，为ABS的成功设立提供了坚实的底层资产支撑和持续的运营保障。

3、运营成果

截至2025年7月，园区整体出租率保持在90%以上，租户集中于智能网联汽车、传感器、物联网、软件研发等科创领域，已入驻上市公司1家、规模以上企业60余家。园区先后获得国家智能交通产业园、国家级科技企业孵化器、江苏省车联网先行先试区等多项殊荣。

4、退出路径

运营方通过提前介入产业投资、租金换股权、联合实验室等方式，深度绑定高成长企业，为园区注入IPO、并购等股权增值故事，进而反哺资产估值。

三、企生活轻资产运营模式，撬动运营杠杆的创新实践

在产业园区运营领域，企生活集团的轻资产合作模式起到了示范作用，凭借在该领域的深度探索与亮眼成果，企生活已蝉联“全国产业园区轻资产服务力TOP10”。

企生活集团不再大包大揽，而是主推轻资产合作模式，其核心在于提供一站式的综合解决方案，包括深度产业研策、输出专业的产业定位报告，提供精准的招商策略、高效的运营管理模式等。这种模式实现了收益共享、风险共担：运营商无需承担巨额固定租金压力，其收益与园区实际经营成果强关联；原房东则能获取专业、深度运营带来的资产增值和超额收益。

在产业园区资产证券化的大背景下，企生活轻资产运营模式的价值更显突出。资产证券化的核心在于底层资产需具备稳定现金流与增值潜力，而企生活集团的轻资产模式通过专业运营持续优化园区租户结构、提升出租效率，能为园区带来更稳定的收益，为后续对接 ABS 等证券化工具奠定了扎实基础。

四、企生活资产管理中心：资本+运营的双轮驱动

随着产业的不断发展和存量园区竞争的日益激烈，企生活已经开始向资本领域延伸，资产管理中心成为重要的战略方向。

企生活资产管理中心以“专业驱动产业空间价值”为使命，率先给出系统化答案：凭借产业投资纽带，高效链接全球资本，精准捕获潜在高成长资产，再以轻资产运营模式激活资产价值、增厚收益，反向锁定投资回报率。这一创新模式为资管行业提供了极具引领性的系统解决方案。

企生活“资本+运营”的双轮驱动，让轻资产运营模式更有效地赋能产业园区的运营，一方面通过股权投资切入，分享企业成长红利；另一方面以此为纽带，引导更多优质企业入驻园区，进而形成“企业成长—园区发展—资产增值”的良性循环。

未来，“无锡经开项目” 将成为可复制的范本，推动更多优质园区加速落地。可以预见，中国产业园区正加速迈入 “资产金融化” 的全新发展阶段。