近日，国君资管（国泰君安证券资产管理公司）-无锡经济开发区国家传感信息产业园持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“无锡经开项目”）在上交所成功发行，规模6.6亿元。（信息来源：经济参考报）

无锡经开项目作为全国首单聚焦产业园区持有型不动产的 ABS 项目，具有显著的里程碑意义，再次印证产业园区传统二房东模式已经跟不上产业发展趋势，盘活存量资产必须从“传统租赁运营”向“产业生态价值创造”转型。

Q&A

ABS是什么？

Asset-Backed Securities（资产支持证券）：把能产生现金流的资产（房租、学费、高速公路收费等）打包成一个“资产池”，再以此为基础发行可交易的证券。相当于把未来现金流“贴现”成今天的钱。

1、持有型是什么意思

区别于“债权型ABS”：

• 债权型ABS：本质是借钱给业主，投资人拿固定利息，到期还本；资产还在业主表内。

• 持有型ABS：直接把资产所属的项目公司股权卖给专项计划，投资人成了“股东”，靠分红和资产升值赚钱；资产出表，业主提前回笼本金。

投资人收益=租金现金流+资产估值上涨；风险与收益跟业主“真股真债”共担。

2、不动产指哪些

产业园区、写字楼、长租公寓、商场、仓储物流、数据中心、保障性租赁住房等。

3、一句话总结

持有型不动产ABS =“把整栋楼IPO”，让不动产从砖头变成可流通的股权，业主套现、投资人分享租金和升值，市场获得新的权益类资产。

一、存量资产盘活新标杆：全国首单产业园持有型ABS落地

无锡经开项目背景：

该项目的底层资产是位于无锡经济开发区的国家传感信息产业园项目，其定位为物联传感、智能交通产业园，主要聚焦智能网联汽车、传感器、物联网等产业。目前，该园区的整体出租率良好，租户多集中在科学研究、信息传输、软件等领域的科创类企业，涵盖上市公司1家、规模以上企业60余家，产业集聚效应显著。

作为全国首单成功设立的产业园区持有型不动产ABS项目，无锡经开项目于2025年6月10日获上交所受理，7月23日即取得无异议函，在一个半月的时间内高效完成了审核流程，为项目快速落地注入强劲动力。

业内人士指出，在产业园区存量竞争激烈的时代，无锡经开项目的落地，成为优质产业园区盘活存量的新探索，是产业园区运营从传统物业管理向资产价值管理转型的成功实践，为后续产业园区资产的证券化积累了可复制经验。

本项目的成功发行具有多重财务与战略价值：

1. 财务层面

通过不动产证券化实现了存量资产出表，有效降低了资产负债率。

2. 战略层面

此次发行为企业加速打造专业资产运营平台、形成“投-融-建-管”良性循环注入了全新动力，从而更有力地服务于无锡经开区“一镇五园”的产业布局。

截至目前，上交所持有型不动产ABS的申报单数已达24单，已成功发行9单，发行规模156亿元，涵盖了产业园区、商业不动产、能源类基础设施等多元化的资产类型，多层次不动产证券化市场建设初见成效。

后续，上交所将持续引导不动产股权投资基金、另类投资专业机构等多元化主体深度参与持有型不动产ABS领域，聚焦资产质量的提升与运营模式的创新，打造一批具有标杆意义的持有型不动产ABS项目，更好发挥ABS产品盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。

二、传统产业园区运营模式警示：园区二房东转型生死局

长期以来，国内多数产业园区运营依赖 “二房东” 模式：通过低价拿地或租入物业，厂房改造后转租给企业，赚取租金差。这种模式在产业发展初期或许可行，但在当下资本密集、产业升级加速的背景下，其弊端已暴露无遗。

业内人士对“二房东模式”的警示：“再不转型就出局”。随着公募REITs和持有型ABS市场加速发展，资本市场对优质资产的标准日益清晰——具备专业运营能力、稳定现金流和增值潜力的资产将获得资本青睐，而低效、同质化的“二房东”模式资产将被市场淘汰。

无锡经开项目为存量资产运营行业开辟了一种全新模式，其凭借专业化的产业定位和完善的产业生态，实现了资产的稳定增值。因此，产业园区“二房东模式”转型可借鉴的新模式为：从空间租赁者升级为产业服务商，从赚差价的中间商升级为价值创造者，从重资产持有者升级为轻资产运营商。

当无锡经开项目打开证券化大门，谁来把更多沉睡产业园区推向资本舞台？

三、企生活集团产业基金：专业驱动产业空间价值

当产业转型步入关键窗口期，企生活集团产业基金以“专业驱动产业空间价值”为使命，率先给出系统化答案：凭借产业投资纽带，高效链接全球资本，精准捕获潜在高成长资产，再以轻资产运营模式激活资产价值、增厚收益，反向锁定投资回报率。这一创新模式为资管行业提供了极具引领性的系统解决方案。

1. 业务模式：投资、并购、运营

企生活集团产业基金聚焦中国核心城市群，研判识别产业园区、办公园区及优质商写综合体等具有增值潜力的核心资产，通过战略投资与并购纳入管理体系，再以精细化运营提升资产效能 —— 从 “发现价值” 到 “重塑价值”，形成完整的资产增值闭环。

2. 核心优势：专业、实战、资源的三重加持

核心团队源自深交所、凯德、华润、毕马威（KPMG）等顶尖机构，兼具国内外资本市场经验与产业运营实战能力，具备卓越的资产识别、交易执行与价值重塑能力。

 优 势：

深厚的资本运作经验，可高效对接 ABS、REITs 等金融工具。

严谨的风控体系，确保资产投资的安全性与收益稳定性。

强大的产业资源网络，能为园区导入优质企业与产业链资源，从 “空间运营” 升级为 “产业赋能”。

3. 值目标：激活资产价值，实现长效保值增值

企生活集团产业基金提供 “投、融、管、退” 全链条主动管理，通过专业资本运作、产业资源导入和精细化运营，深度赋能资产，持续优化现金流，最终实现 “资产价值最大化 + 长期稳健回报” 的双重目标。

从无锡经开项目的证券化突破，到企生活集团产业基金的全链条运作，存量资产盘活已进入 “资本赋能 + 轻资产运营” 的模式。这不仅是产业园区的转型契机，更是中国存量资产市场迈向高质量发展的重要标志。